Arvonlisäverollisessa käytössä olevaan kiinteistöön kohdistuvan kiinteistöinvestoinnin (tyypillisesti rakennuttamisen tai perusparannuksen) hankintaan sisältyvän arvonlisäveron vähennystä on erikseen seurattava 10 vuoden ajan. Kiinteistökaupoissa tämä vastuu siirtyy ostajalle, kun kiinteistö säilyy arvonlisäverollisessa käytössä. Jos kiinteistö myydään arvonlisäverottomaan käyttöön, on kiinteistön myyjä velvollinen palauttamaan suhteellisen osuuden kiinteistöinvestoinnin hankintaan sisältyvästä arvonlisäverosta. Vastaava sääntely on voimassa myös Ruotsissa.
Euroopan unionin tuomioistuimen (EUT) 26.11.2020 antaman Ruotsia koskevan tuomion C-787/18 perusteella edellä oleva sääntely on EU-oikeuden vastainen. Tuomiossa oli kyse tilanteesta, jossa kiinteistön rakentamiskustannuksiin sisältyvän arvonlisäveron oli vähentänyt kiinteistön alkuperäinen omistaja, jolta Sögård Fastigheter oli kiinteistön ostanut. Kumpikin omistaja oli käyttänyt kiinteistöä arvonlisäverolliseen käyttöön. Kun Sörgård Fastigheter myi kiinteistön yksityiskäyttöön, oli sen maksettava arvonlisäveron tarkistus. EUT:n tuomion mukaan tätä tarkistusta ei voitu veloittaa Sögård Fastigheterilta, koska tarkistusvastuuta vastaavan arvonlisäveron vähennyksen oli tehnyt kiinteistön alkuperäinen omistaja. Tarkastusvastuu voidaan tuomion perusteella kohdentaa myyjään vain silloin, kun myyjä itse on tehnyt kiinteistöinvestointia koskevan arvonlisäverovähennyksen.
Tuomio johtaa todennäköisesti Suomessa lainmuutokseen, mutta päätöksellä on välitön tulkintavaikutus myös Suomen nykyisen arvonlisäverosäädännön kannalta. Tuomion perusteella Suomessakin voisi nyt olla mahdollista välttää tarkistusvastuu siltä osin kuin kiinteistö myydään arvonlisäverottomaan käyttöön eikä myyjä ole itse tehnyt kiinteistöinvestointia koskevaa arvonlisäverovähennystä.
Tuomio jättää avoimeksi useita kysymyksiä esimerkiksi koskien mahdollisuutta kohdentaa palautusvastuu arvonlisävähennyksen tehneeseen kiinteistön alkuperäiseen omistajaan ja tarkastusvastuun toteuttamiseen arvonlisäverollisen käyttöasteen laskun perusteella, jos tarkastusvastuu on siirtynyt kiinteistön omistajalle kiinteistökaupassa. Nähdäksemme myyjän tuleekin sopimuksissa suojautua palautusvastuulta sellaisen tilanteen varalta, että kiinteistön arvonlisäverollinen käyttöaste muuttuu ostajan toimenpiteiden johdosta.
Suomessa arvonlisäverollisessa käytössä olevat kiinteistöt ovat yleisimmin keskinäisten kiinteistöyhtiöiden omistuksessa. EUT:n ratkaisu ei nähdäksemme koske keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden myyntiä verottomaan käyttöön silloin, kun keskinäinen kiinteistöyhtiö on itse tehnyt kiinteistöinvestoinnin ja saanut sitä vastaavan arvonlisäverovähennyksen.
Lisätietoja:
Marko Koski
Senior Advisor
044 758 2475
marko.koski@hpp.fi
Jaakko Klemettilä
Senior Counsel
040 536 0963
jaakko.klemettila@hpp.fi