Kiinteistöalan toimijoille on tuttua, että kiinteistöihin tehdään erilaisia määräaikaistarkastuksia. Kiinteistökauppoihin liittyvissä Due Diligence -tarkistuksissa ostajat pyytävät usein nähtäville määräaikaistarkastuspöytäkirjoja ja haluavat varmistua, että pöytäkirjoissa mainitut puutteet on asianmukaisesti korjattu. Määräaikaistarkastukset eivät kuitenkaan ole yksi laissa määritelty kokonaisuus, vaan kokoelma erilaisia erityislakeihin perustuvia tarkastuksia, joita koskee erilainen sääntely ja vaatimukset riippuen siitä, mikä tarkastus on kyseessä.
Yleisimpiä ns. määräaikaistarkastustyyppejä ovat sähkölaitteistojen määräaikaistarkastukset, hissien ja nosto-ovien määräaikaistarkastukset, väestönsuojien tarkastukset sekä palotarkastukset. Edellä mainituista lain sanamuodon mukaisesti varsinaisia määräaikaistarkastuksia ovat vain kaksi ensimmäistä, mutta kaikki edellä mainitut noudattavat kuitenkin lähtökohtaisesti samanlaisia periaatteita, ja kaikkien niiden päätavoitteeksi voidaan katsoa laitteiston ja/tai tilan turvallisuuden tarkastamisen tietyin väliajoin.
Sähkölaitteisto
Sähkölaitteiston määräaikaistarkastusten suorittamisvelvollisuus perustuu sähköturvallisuuslakiin (1135/2016). Tarkastus tulee lain mukaan suorittaa kymmenen vuoden välein ns. luokkien 1 ja 2 mukaiselle sähkölaitteistolle ja viiden vuoden välein luokan 3 sähkölaitteistolle. Sähkölaitteiston luokittelu perustuu yksityiskohtaisille virta- ja jännitelukemille, mutta pääsääntöisesti luokka 1 koskee pienempiä sähkölaitteistoja, luokka 2 keskisuuria sähkölaitteistoja ja luokka 3 verkonhaltijoiden jakelu- ja siirtoverkkoon kuuluvia sähkölaitteistoja. Vain asuinkäytössä olevat rakennukset on vapautettu määräaikaistarkastusvelvollisuudesta (muuten kuin liiketilojen osalta).
Huomattavaa on, että sähkölaitteiston määräaikaistarkastusvelvollisuus koskee lain mukaan sähkölaitteiston haltijaa eikä omistajaa. Siten esimerkiksi yhden vuokralaisen kohteissa on yleistä, että velvollisuus on omistajan sijaan vuokralaisella. Määräaikaistarkastuksen järjestämis- ja kustannusvastuusta on luonnollisesti hyvä sopia vuokrasopimuksessa. Kiinteistökauppojen osalta on myös hyvä huomioida, että määräaikaistarkastukset suoritetaan pistokokein, eikä sähkölaitteiston haltijan velvollisuus sähkölaitteiston kunnon ja turvallisuuden osalta rajaudu vain määräaikaistarkastuksessa havaittujen puutteiden korjaamiseen, vaan sähkölaitteiston haltijalla on lain mukaan velvollisuus tarkkailla jatkuvasti laitteiston kuntoa ja turvallisuutta sekä poistaa siinä havaitut puutteet ja viat riittävän nopeasti.
Palotarkastus
Palotarkastukset perustuvat pelastuslakiin (29.4.2011/379), jonka mukaan palotarkastuksen suorittaa hyvinvointialueen pelastusviranomainen. Toisin kuin aiemmin, palotarkastusta ei nykyään suoriteta ennalta määritetyin väliajoin vaan sen suorittaminen määräytyy pelastusviranomaisen riskiarvion perusteella. Palotarkastusten erityispiirteenä on näin ollen myös se, että kiinteistön omistajalla tai haltijalla ei ole velvollisuuttaa järjestää tai ”tilata” palotarkastusta, vaan velvollisuus päästää palotarkastuksen suorittaja kaikkiin tarkastettaviin tiloihin. Palotarkastuksiin liittyy läheisesti myös kiinteistön omistajan, haltijan ja toiminnanharjoittajan pelastuslain mukainen velvollisuus toimittaa pelastusviranomaisen pyynnöstä (ilman eri korvausta) kohdetta koskeva pelastussuunnitelma.
Koska palotarkastuksen suorittaa viranomainen, on palotarkastuksen suorittajalla pelastuslain mukaisesti oikeus heti keskeyttää toiminta kiinteistöllä ja/tai määrätä muista toimista, mikäli valvontatehtävässä havaittu puutteellisuus tai virheellinen menettely aiheuttaa välittömän tulipalon tai muun onnettomuuden vaaran. Tästä poiketen esimerkiksi sähkölaitteiston määräaikaistarkastuksen suorittajan tulee vastaavassa tilanteessa antaa asiaa koskeva kehotus sekä ilmoitus sähköturvallisuusviranomaiselle.
Väestönsuojat
Myös väestönsuojista säädetään yleisellä tasolla pelastuslaissa, mutta niitä koskevis-ta mitoituksista ja tarkastuksista säädetään sisäministeriön asetuksella (506/2011). Tarkastusvastuu koskee varsinaisesti vain väestönsuojan laitteita, jotka tulee asetuksen mukaan tarkastaa ja huoltaa vähintään 10 vuoden välein. Käytännössä on katsottu, että laitteiston tarkastuksen yhteydessä olisi hyvä tarkastaa myös väestönsuojan tiiveys. Edellä mainitun asetuksen huolto- ja tarkastusvastuun lisäksi pelastuslaissa säädetään, että väestönsuoja sekä väestönsuojeluvälineet ja -laitteet on pidettävä sellaisessa kunnossa, että väestönsuoja voidaan ottaa käyttöön 72 tunnissa.
Väestönsuojan tarkastaminen ei säädösten mukaan ole toimenpide, joka vaatisi eri-tyistä valtuutusta, auktorisointia tai koulutusta. Siten on periaatteessa mahdollista, että tarkastuksen ja huollon suorittaa kiinteistön omistaja itse, kunhan tarkastuksesta laaditaan tarkastuspöytäkirja, johon tehdään merkinnät suorituista tarkastuksista laitekohtaisesti. Väestönsuojaa koskeva kunnossapito- ja tarkastusvastuu on lähtökohtaisesti rakennuksen omistajalla, mikä on hyvä huomioida esimerkiksi kohteen vuokrauksessa lisäämällä vuokrasopimukseen asiaa koskeva ehto, mikäli vuokralaisen halutaan vastaavan näistä. Sopimukseen voidaan myös sisällyttää ehto, jonka mukaan huolto ja tarkastus tulee tilata vakiintuneelta alan toimijalta.
Muut tarkastukset ja laiminlyönnin seuraukset
Viimeisenä tarkasteltavana kokonaisuutena tässä artikkelissa on hissit, nosto-ovet ja liukuportaat, joita koskevasta määräaikaistarkastusvastuusta säädetään hissiturvallisuuslaissa (1134/2016). Hissien ja liukuportaiden lain mukainen tarkastusväli on kaksi vuotta ja nosto-ovien neljä vuotta. Tarkastuksen suorittaa hissiturvallisuusviranomaisen hyväksymä valtuutettu laitos (tai nosto-oven osalta vaihtoehtoisesti valtuutettu tarkastaja). Tarkastuksen suorittaminen on lain mukaan sähkölaitteiston tapaan lait-teen haltijan vastuulla, mikä on hyvä huomioida muun muassa vuokrasopimuksissa.
Määräaikaistarkastusten laiminlyöntiä koskevat seuraukset ovat määräaikaistarkastusten eroavaisuuksista huolimatta samansuuntaisia. Kuten edellä on todettu, palotarkastusta suorittavalla viranomaisella on oikeus välittömästi asettaa kohde käyttökieltoon, mikäli kohteen puutteet aiheuttavat välitöntä vaaraa. Hissien, liukuportaiden, nosto-ovien ja sähkölaitteiston osalta tarkastuksen suorittaja ilmoittaisi tällaisista puutteista toimivaltaiselle viranomaiselle, jolla olisi asiassa vastaava toimivalta. Mahdollinen lisäseuraus lain rikkomisesta voisi olla sakko. Väestönsuojien osalta vastaavat seuraukset voivat tulla kyseeseen, mikäli rakennuksen omistajan katsotaan rikkoneen pelastuslain yleiskirjausta koskien väestönsuojien 72 tunnin käyttöönottovalmiutta.
Määräaikaistarkastusten huomiointi käytännössä
Käytännössä kiinteistökaupoissa ostajan on hyvä selvittää, mitä mahdollisia määräaikaistarkastettavia tiloja ja laitteistoja kohteessa on. Kaikissa tilanteissa on myös hyvä pyytää erityisesti epäammattimaiselta myyjältä kaikki kohdetta koskevat määräaikaistarkastuspöytäkirjat mahdollisimman yksilöidysti, sisältäen nimenomaisesti palotarkastusta, väestönsuojatarkastusta (sisältäen tiiveyskokeen) sekä sähkölaitteiston, hissien, liukuportaiden, nosturien ja nosto-ovien määräaikaistarkastuksia koskevat tarkastuspöytäkirjat. Tämän jälkeen on hyvä varmistua, että ainakin kaikki kyseisissä tarkastuspöytäkirjoissa mainitut puutteet on asianmukaisesti korjattu ja uusintatarkastuksessa hyväksytty, sekä mahdollisesti tehdä tarpeellisia teknisiä lisätutkimuksia.
Määräaikaistarkastukset on hyvä huomioida myös kauppadokumentaatiossa. Yleisesti kauppakirjoihin sisällytetään myyjän tavanomainen vakuutus koskien sitä, että kaikki määräaikaistarkastukset on suoritettu ajallaan ja niissä havaitut puutteet on asianmukaisesti korjattu. Tällaiseen yleiskirjaukseen kohdistuu kuitenkin yleensä lähtökohtaisesti tiukat myyjän vastuunrajoitusehdot, sisältäen rajauksen koskien asiakirjamateriaalin perusteella tai muuten ostajan tiedossa olevia asioita. Näin ollen kaikki tiedossa olevat puutteet määräaikaistarkastuksissa tulee huomioida kauppakirjassa erikseen. Tämä onnistuu esimerkiksi sisällyttämällä kauppakirjaan myyjän erityissitoumus, jonka mukaisesti myyjä sitoutuu kustannuksellaan järjestämään kaikki puuttuvat tarkastukset sekä korjaamaan asianmukaisesti ja hyväksytysti kaikki havaitut puutteet. Tällaiseen kirjaukseen on luonnollisesti hyvä sopia myös määräaika.
