Vuonna 2023 konkurssiin haettiin Suomessa enemmän yrityksiä kuin kertaakaan viimeisen 25 vuoden aikana. Taloustilanteen heikot ennusteet ja hidas elpyminen tulevat merkitsemään sitä, että usea liikehuoneiston vuokranantaja joutuu pohtimaan erilaisia vaihtoehtoja ja turvaamaan oikeutensa vuokralaisen maksukyvyttömyystilanteissa. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (482/1995 muutoksineen, ”Vuokralaki”) säädetään menettelystä vuokralaisen konkurssin varalta. Saneerausmenettelyn vaikutuksista vuokrasuhteeseen säädetään puolestaan yrityksen saneerauksesta annetussa laissa (47/1993 muutoksineen, ”Saneerauslaki”).
Konkurssi
Konkurssin vaikutus vuokrasopimuksen voimassaoloon
Vuokralaisen konkurssi ei automaattisesti päätä vuokrasopimusta. Tietyissä tilanteissa vuokralaisen konkurssipesä saattaa yhä tarvita liikehuoneistoa esimerkiksi pesän varallisuuden realisoimiseksi taikka mikäli se jatkaa velallisyhtiön harjoittamaa liiketoimintaa.
Vuokranantajan kannalta on olennaista tietää, ottaako konkurssipesä vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvat velvollisuudet vastattavakseen. Vuokralaissa onkin säädetty vuokranantajan oikeudesta asettaa määräaika, jonka kuluessa pesän tulee ilmoittaa asiasta vuokranantajalle. Määräajan tulee olla vähintään yksi kuukausi. Mikäli pesä ei ilmoita määräajassa ottavansa vuokrasopimusta vastattavakseen, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.
Vuokranantajalla ei ole oikeutta purkaa vuokrasopimusta sen johdosta, että vuokralaisella on maksamattomia vuokria konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta. Sen sijaan konkurssin alkaminen ei estä vuokranantajaa irtisanomasta tai purkamasta sopimusta muilla Vuokralaissa säädetyillä perusteilla. Tällainen purkuperuste voi syntyä, mikäli vuokralainen on mm. hoitanut liikehuoneistoa huonosti taikka käyttänyt sitä muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimuksessa on edellytetty.
Konkurssin alkamisen jälkeen erääntyvät vuokrat
Mikäli pesä ottaa vuokrasopimuksen vastattavakseen, se on vastuussa niistä vuokrista, jotka erääntyvät konkurssin alkamisen jälkeen. Tällainen vuokra on pesän ns. massavelkaa, ja se maksetaan konkurssipesän varoista.
On huomattava, että konkurssipesä vastaa vuokran maksamisesta siltä ajalta, kun se käyttää huoneistoa riippumatta siitä, onko se yllä kuvatulla tavalla ilmoittanut ottavansa vuokrasopimuksen vastattavakseen. Huoneiston käyttämisenä ei kuitenkaan pidetä pelkästään sitä, että pesä jättää liikehuoneistoon velalliselle kuuluvaa omaisuutta, vaan käytöltä edellytetään tietynasteista aktiivisuutta. Maksuvelvollisuus lakkaa käytön loppuessa, eikä konkurssipesä tule käytön perusteella sidotuksi kyseisen vuokrasopimuksen muihin ehtoihin, kuten sen irtisanomisaikoihin.
Ennen konkurssin alkamista erääntyneet vuokrat ja muut kustannukset
Konkurssilain (120/2004 muutoksineen) kestovelkasuhteita koskevan pääsäännön mukaisesti ennen konkurssin alkamista erääntyneitä ja maksamattomia vuokria pidetään konkurssisaatavina. Tällaiset vuokrarästit tulee valvoa konkurssisaatavina. Konkurssisaatavia ovat myös vuokranantajalle vuokralaisen omaisuuden poistamisesta ja liikehuoneiston siivoamisesta aiheutuneet kustannukset.
Vahingonkorvaus
Mikäli konkurssipesä ei ota vuokrasopimusta vastattavakseen vuokranantajan asettamassa määräajassa, ja vuokranantaja purkaa sopimuksen, vuokranantajalle syntyy oikeus vahingonkorvaukseen aiheutuneesta vahingosta. Vahingonkorvauksen osalta lähtökohtana on täyden korvauksen periaate, jota voidaan kuitenkin Vuokralain sovitteluehdon mukaisesti sovitella. Vuokranantajan asemaa heikentää se, että tällainen vahingonkorvaus on konkurssivelkaa, eli se on valvottava konkurssivalvonnassa.
Vuokravakuus
Usein liikehuoneiston vuokrasopimuksissa edellytetään vuokralaisen asettamaa vakuutta siltä varalta, ettei vuokralainen pysty täyttämään sopimuksen mukaisia velvoitteitaan, ml. vuokran maksaminen. Mikäli vuokralainen on asettanut vuokranantajan hyväksi vakuuden, tällainen vakuus on konkurssin alkamisesta huolimatta lähtökohtaisesti vuokranantajan vapaasti käytettävissä. Vakuuden käyttämisestä on kuitenkin ilmoitettava konkurssipesälle.
Saneeraus
Saneerauksen vaikutus vuokrasopimuksen voimassaoloon
Vuokralaisen saneerausmenettelyn alkaminen ei päätä vuokrasopimusta. Vuokranantajan kannalta on olennaista huomata, että vuokralaisella on oikeus menettelyn alettua irtisanoa vuokrasopimus kahden kuukauden irtisanomisajalla. Irtisanominen ja tätä koskeva lyhyt irtisanomisaika on mahdollista riippumatta siitä, onko kyseessä määräaikainen sopimus vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Valta vuokrasopimuksen ennenaikaiseen päättämiseen on selvittäjän lisäksi vuokralaisella, tyypillisesti edellyttäen kuitenkin selvittäjän lupaa. Vuokrasuhde kuitenkin usein jatkuu ennallaan menettelyn alkamisesta huolimatta. Saneerausmenettelystä huolimatta vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus muilla Vuokralaissa säädetyillä vuokralaisen menettelyyn liittyvillä perusteilla, kuten konkurssissakin. Lisäksi saneeraushakemuksen jättämisen jälkeisiä vuokria koskevat velallisen laiminlyönnit oikeuttavat irtisanomaan tai purkamaan sopimuksen normaalien sääntöjen mukaan. Saneerausmenettelyn johdosta päätetty vuokrasopimus ei myöhemmin palaa voimaan, vaikka saneerausmenettely myöhemmin keskeytettäisiin tai lakkaisi tai mikäli vuokralainen asetettaisiin konkurssiin.
Vuokrasopimuksen ennenaikainen päättäminen ja korvaukset
Vuokranantajalla on sopimuksen ennenaikaisen päättämisen johdosta oikeus korvaukseen omaisuuden hallinnan palauttamisesta aiheutuneista välittömistä kustannuksista sekä oikeus kohtuulliseen korvaukseen muusta vahingosta, jonka vuokranantaja osoittaa tälle aiheutuneen. Saneerauslaissa ei tarkemmin määritetä kohtuullisen korvauksen määrää. Saneerauskäytännössä kohtuulliseksi korvaukseksi on usein katsottu muutaman kuukauden vuokraa vastaava korvaus. Kohtuullisuutta arvioitaessa kiinnitetään kuitenkin huomiota mm. vuokrakohteeseen ja vuokrasopimuksen mukaiseen jäljellä olevaan vuokra-aikaan, ja korvaus voi olla edellä mainittua suurempikin, jopa täyden korvauksen periaatteen mukainen. Lisäksi huomioitavaksi tulee vuokranantajan mahdollisuudet rajoittaa vahingon syntymistä jälleenvuokraamalla tiloja kolmannelle.
Korvaus hallinnan palautuksesta ja kohtuullinen korvaus muusta vahingosta ovat saneerausvelkaa, jonka määrää voidaan esimerkiksi leikata saneerausohjelmassa. Korvauksen kohtuullisuusvaatimus ja pienentämismahdollisuus saneerausohjelmassa voivat merkitä vuokranantajan kannalta jopa ns. kahdenkertaista leikkuria korvaukseen.
Saneerausmenettelyn alkamisen jälkeen erääntyvät vuokrat
Saneerausmenettelyn alkaminen ei päätä vuokrasopimusta, ja vuokrasuhde usein jatkuukin ennallaan menettelystä huolimatta. Saneerausmenettelyn vireilletulon jälkeen erääntyvät vuokrat ovat menettelyn aikaista velkaa, joka maksetaan sen erääntyessä. Mikäli vuokralainen käyttää yllä mainittua irtisanomisoikeuttaan, irtisanomisajan vuokra on niin ikään menettelyn aikaista velkaa. Menettelyn aikaista velkaa eivät koske perintä- ja täytäntöönpanokiellot. Viime kädessä vuokranantajalle voi syntyä oikeus hakea vuokralaisen häätöä menettelyn alkamisen jälkeen erääntyneiden ja maksamattomien vuokrien perusteella.
Ennen saneerausta erääntyneet vuokrat
Ennen saneeraushakemuksen vireilletuloa erääntyneet ja maksamattomat vuokrat ovat saneerausvelkaa, johon voidaan saneerausohjelmassa kohdentaa velkajärjestelykeinoja, kuten saneerausvelan määrän leikkaus ja velan maksuaikataulun muuttaminen. Tällaisten vuokrarästien perintätoimia on rajoitettu saneerauslaissa perintä- ja täytäntöönpanokielloilla. Vuokralaisen häätöä ei saa panna täytäntöön, mikäli häädön perusteena on ennen saneeraushakemuksen vireilletuloa erääntyneen vuokran maksamatta jättäminen.
Vuokravakuus
Samoin kuin konkurssissa, saneerausmenettely ei lähtökohtaisesti estä vuokranantajan hyväksi asetetun vakuuden käyttämistä. Vuokralaisen antama vuokravakuus turvaa vuokranantajan asemaa myös saneeraustilanteissa.
Saneerauksen suhde konkurssiin
Mikäli saneeraushakemuksen vireille tullessa on vireillä myös hakemus vuokralaisen asettamisesta konkurssiin, tai milloin ennen saneerausasian ratkaisemista tehdään hakemus vuokralaisen asettamisesta konkurssiin, konkurssihakemusta ei saa ratkaista ennen kuin päätös saneerausmenettelyn aloittamisesta on tehty.
