Kiinteistöomaisuutta koskevia yksityisoikeudellisia oikeussuhteita, kiinteistön omistusoikeuden siirtoa, kiinteistöihin kohdistuvia erityisiä oikeuksia, kirjaamisasioita sekä kiinteistöpanttioikeutta sääntelevän, vuoden 1997 alusta lukien voimassa olleen maakaaren (jäljempänä ”MK”) osittaisuudistus astui voimaan marraskuun 2024 alusta lukien.
Olemme nostaneet tähän kirjoitukseen erityisesti ammattimaisten kiinteistösijoittajien ja -kehittäjien sekä rahoittajien kannalta MK:n uudistuksista keskeisimmät ja käymme ne läpi alla aihealueittain.
Korvaus määrämuotoa noudattamatta tehdystä esisopimuksesta vetäytymisestä
MK edellyttää jatkossakin määrämuotoa eli kaupanvahvistajan vahvistamaa taikka MML:n sähköisen kiinteistövaihdannan palvelussa tehtyä kiinteistön kaupan esisopimusta, jotta sopijapuoli voi vaatia kaupan täytäntöönpanoa. Uudistusta edeltävän oikeustilan mukaan edellä mainittua määrämuotoa noudattamatta tehty sopimus on ollut kokonaisuudessaan pätemätön.
Lakiuudistus tarjoaa osittaisen lievennyksen edellä todettuun kokonaisvaltaiseen pätemättömyyteen. Jatkossa määrämuotoa noudattamatta tehdyn kiinteistön kaupan esisopimuksen osapuolilla on mahdollisuus sopia pätevästi kaupasta vetäytymisestä maksettavasta vakiokorvauksesta eli ns. sopimussakosta. Eli toisin sanoen uudistusta edeltävässä tilanteessa myöskään tällainen sopimussakko tai sopimus muusta kaupasta vetäytymisen yhteydessä maksettavasta korvauksesta ei ole sitonut osapuolia sen lisäksi, ettei kumpikaan osapuoli ole voinut vaatia toisen osapuolen velvoittamista kiinteistön kaupan tekemiseen.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistön kauppaa suunnittelevat sopijapuolet voivat jatkossa tehokkaasti ja pätevästi vapaamuotoisesti sopia keskenään toiselle sopijapuolelle kaupasta vetäytymisestä maksettavasta sopimussakosta ilman kaupanvahvistajaa taikka sähköistä kiinteistövaihdantajärjestelmää. Kiinteistön kauppaan tällainen vapaamuotoinen sopimus ei kuitenkaan jatkossakaan velvoita.
Panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen
Uudistusta edeltänyt oikeustila ei ole mahdollistanut kiinteistön omistajan panttauskompetenssia rajoittavan panttaamattomuussitoumuksen kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Käytännössä tällaisia nk. negative pledge -tyyppisiä sitoumuksia on uudistusta edeltävänäkin aikana käytetty elinkeinotoimintaa harjoittavien kiinteistönomistajien luotonannon yhteydessä vakuuden tapaisena sitoumuksena. Kuitenkin kirjaamismahdollisuuden puuttuessa näille ei ole voitu saavuttaa tehokkaan vakuusoikeuden edellyttämää sivullissitovuutta eli sitovuutta kiinteistön omistajan muihin velkojiin tai kiinteistön kiinnityksenhaltijoihin nähden.
Jatkossa MK mahdollistaa panttaamattomuussitoumusten kirjaamisen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kiinteistöihin ja laitoksiin. Kirjatulla panttaamattomuussitoumuksella saavutetaan siten myös kyseisen vakuustyypin käytettävyyden edellyttämä julkivarmistus, joka tekee siitä sitovan myös sivullisiin nähden. Jatkossa voidaan kirjata yksilöityyn velkasuhteeseen liittyvä rajoitus, jonka mukaan elinkeinotoimintaa harjoittava kiinteistön omistaja ei voi perustaa kiinteistöön uusia panttioikeuksia ilman kyseisen velkasuhteen velkojan suostumusta. Kirjattu panttaamattomuussitoumus on voimassa saman määräajan kuin velkasuhde, jonka vakuudeksi se on annettu.
Kirjaamiskelpoisuuden edellytyksenä ovat edellä mainitut elinkeinotoiminnan harjoittaminen ja yksilöity velkasuhde. Esitöissä todetusti panttaamattomuussitoumus ei ole asunto-osakeyhtiöiden käytettävissä. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osalta elinkeinotoiminnan harjoittamisen edellytyksen täyttyminen jää vielä avoimeksi ja täsmentynee, kun asiasta saadaan käytäntöä.
Edelleen osana panttaamattomuussitoumuksen kirjaamiskelpoisuutta kiinteistön kaupan pätemättömiä ehtoja koskeva sääntely uudistui siten, että jatkossa kaupan osapuolet voivat pätevästi sopia, ettei ostaja saa ilman myyjän suostumusta pantata luovutuksen kohteena olevaa kiinteistöä. Käytännössä tällaisen panttaamattomuussitoumuksen käyttö tulee kyseeseen, kun kiinteistön kaupan yhteydessä sovitaan osapuolten kesken rahoitusjärjestelystä, jossa kauppahinta jää kokonaan tai osittain ostajan velaksi myyjälle. Jatkossa siis osapuolet voivat kiinteistön kauppakirjalla sopia kirjaamiskelpoisesta panttaamattomuussitoumuksesta.
Kaupan kohteena olevan kiinteistön panttaus on ja pysynee edelleen pääasiallisena kaupan edellyttämän rahoituksen vakuusmuotona kiinteistönkaupassa. Sen sijaan kiinteistöyhtiön osakkeiden hankinnassa panttaamattomuussitoumus osana hankinnan rahoituksen vakuuspakettia muodostunee käyttökelpoiseksi, sillä osakeyhtiölaki on kieltänyt ja kieltää edelleen kohdeyhtiötä panttaamasta omistamaansa kiinteistöä omien osakkeidensa hankinnan vakuudeksi. Lisäksi panttaamattomuussitoumuksella voidaan esimerkiksi osana vakuuspakettia rajoittaa velkojan luottoriskiä säilyttämällä sitoumuksen kohteena olevan kiinteistön arvo.
Panttaamattomuussitoumuksen käytännön merkitystä vähentää se, ettei se sido kiinteistön luovutuksensaajaa ja se voidaan poistaa kiinteistön myöhemmän luovutuksensaajan hakemuksesta ilman velkojan suostumusta.
Vesialueen maanvuokraoikeus kiinnityksen kohteena
Lain aiemman sanamuodon mukaan laitostunnuksellisena on voitu kirjata maanvuokraoikeus tai muu toisen maahan kohdistuva määräaikainen käyttöoikeus. Laitostunnuksen saaminen käyttöoikeuden kirjaukselle on edellytyksenä sille, että käyttöoikeuteen voidaan kirjata kiinnityksiä ja siten myös käyttöoikeuden vakuuskäytölle. Aiempaa sanamuotoa onkin pidetty tulkinnanvaraisena siltä osin, mahdollistaako se vesialueisiin kohdistuvien maanvuokraoikeuksien vakuuskäytön.
Laitostunnuksellisena kirjattavaa käyttöoikeutta, kiinteistöpanttioikeuden kohdetta ja käyttöoikeuden kiinnittämistä koskevat säännökset muuttuvat siten, että laista käy suoraan ilmi myös vesialueeseen kohdistuvan määräaikaisen siirtokelpoisen rakennusoikeuden sisältävän maanvuokraoikeuden ja muun käyttöoikeuden kirjaamisvelvollisuus sekä kiinnityskelpoisuus.
Vesialueen maanvuokraoikeuden kiinnityskelpoisuudella on käytännön merkitystä erityisesti merialueille sijoittuvissa eli ns. off shore -tuulivoimahankkeissa sekä tällaisten hankkeiden rahoituksen vakuuspaketeissa. Käytännössä vesialueita on jo ennen uudistustakin kirjattu kiinteistöinä kiinteistörekisteriin ja näihin on vahvistettu käyttöoikeuksia. Lisäksi tällaisiin käyttöoikeuksiin on jo aiemmin vahvistettu kiinnityksiä, mutta tästä huolimatta uudistus tervetulleesti selkiyttää sääntelyä, vähentää epäselvästä oikeustilasta johtuvia selonottokustannuksia sekä parantaa off shore -hankkeiden rahoituksen saatavuutta.
Hallinnanjakosopimus ennen yhteisomistussuhteen syntymistä
Hallinnanjakosopimukset ovat yleisesti käytössä oleva ja tarkoituksenmukainen tapa järjestää määräosaisessa omistuksessa olevan kiinteistön hallinta sitovalla tavalla. Vakiintuneisuudestaan huolimatta MK:n sääntely hallinnanjakosopimuksia koskien on ollut niukkaa. Uudistuksella sääntelyä lisättiin hallinnanjakosopimuksen kohteen ja hallinnan jaon määrittelyn kannalta. Nämä ovat hallinnanjakosopimuksen sopijapuolille olennaisia seikkoja, jotta ne voivat varmistua sopimuksen kirjaamiskelpoisuudesta ja siten sen sitovuudesta sivullisiin nähden.
Lakiin on lisätty mahdollisuus kirjata hallinnanjakosopimus jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä eli kiinteistön yksin omistavan tahon ilmoituksesta. Tämä mahdollistaa kiinteistön hallinnanjaon kirjaamisen jo ennen määräosien myyntiä eli esimerkiksi rakennusvaiheen aikana.
Aiemmin kirjaamiskäytännössä hyväksytty periaate, että kiinteistön tai rakennuksen hallinta voidaan jakaa myös osittain jättäen osia näistä yhteishallintaan, on nostettu lain tasolle. Toisin sanoen kiinteistön tai rakennuksen hallintaa ei tarvitse jatkossakaan sopimuksella jakaa kokonaisuudessaan, vaan osia rakennuksesta tai maa-alueesta voidaan jättää omistajien yhteishallintaan. Asian nostaminen lakiin selkiyttää vallitsevaa oikeustilaa.
Uudistusta edeltävässä kirjaamiskäytännössä ei ole pidetty kirjaamiskelpoisena sellaista sopimusta, jolla kiinteistön tai rakennuksen hallinta jaetaan ainoastaan ajallisesti. Sinänsä tällainen sopimus on voitu aiemminkin sopijapuolia sitovasti tehdä, mutta sille ei ole voitu saada kirjaamisella saavutettavaa sitovuutta sivullisiin nähden. Uudistuksen myötä lakiin on lisätty mahdollisuus alueellisen hallinnanjaon lisäksi ajalliseen hallinnanjakoon (esimerkiksi vuorokuukausin).
Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus
Lain aiempi sanamuoto edellytti, että esineen tulee olla rakennettu tai tuotu kiinteistölle vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella, jotta siihen voidaan kirjata kolmannelle kuuluva oikeus. Aiemman sääntelyn mukaisessa tilanteessa esimerkiksi järjestelyssä, jossa rahoitusyhtiö ostaa ns. sale and lease back -sopimuksella yritykseltä sen omistamalla kiinteistöllä olevat kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat koneet ja laitteet ja vuokraa ne samana päivänä takaisin yritykselle, leasingyhtiön omistusoikeus ei olisi ollut kirjaamiskelpoinen, sillä leasingkohdetta ei järjestelyssä tuotu kiinteistölle sopimuksen perusteella, vaan se sijaitsi siellä jo ennen sopimuksen tekemistä. Tällöin leasingyhtiön omistusoikeus ei ole saanut suojaa kiinnitysvelkojia tai kiinteistön omistajan muita velkojia kohtaan.
Uudistus mahdollistaa nyt myös kiinteistöllä olemassa olevan rakennuksen tai laitteen leasingjärjestelyä koskevan kirjauksen eli laissa ei ole enää vaatimusta siitä, että tällainen kirjauksen kohteena oleva esine olisi rakennettu tai tuotu kiinteistölle vuokrasopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella. Näin ollen uudistus mahdollistaa ns. sale and lease back -sopimusten kirjaamisen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
Kirjaamismahdollisuudesta huolimatta vakuusluovutusmuotoisen sale and lease back -järjestelyn sitovuus näyttäisi jäävän edelleen avoimeksi. Esitöissä ei nimenomaisesti oteta kantaa siihen, saavatko nyt vakuusluovutustarkoituksessa tehdyt, kirjatut sale and lease back –järjestelyt sivullissitovuutta. Toisin sanoen riskinä mahdollisesti säilyy, että esimerkiksi leasingyhtiön omistusoikeuden kirjaamisesta huolimatta rakennus tai laite katsottaisiin kuuluvaksi kiinteistöön ja siten esimerkiksi kiinteistönomistajan konkurssipesään.
Alkuperäisyysvaatimuksesta luopuminen
MK:n mukaiseen kirjaamismenettelyyn on aiemmin sisältynyt tiukka vaatimus saantokirjan (esimerkiksi maanvuokraoikeuden kauppakirja, testamentti, ositussopimus tai jakokirja) esittämisestä alkuperäiskappaleena. Toisin sanoen kirjaamismenettelyssä ei ole riittänyt skannauksen ja muun jäljennöksen esittäminen, vaan alkuperäiskappale on tullut toimittaa fyysisenä dokumenttina MML:n toimipisteeseen.
Uudistuksella luovutaan alkuperäisen saantokirjan esittämisen vaatimuksesta kuitenkin siten, että kirjaamisviranomaisella on oikeus edelleen vaatia alkuperäistä asiakirjaa nähtäville. Tällä käytäntöä koskevalla uudistuksella on lähinnä kirjaamismenettelyä virtaviivaistavaa merkitystä, kun esimerkiksi maanvuokraoikeuden kauppakirjasta ei tarvitse tehdä kirjaamisviranomaiselle toimitettavaa erilliskappaletta.
Lopuksi todetaan, että MK:n työryhmävalmistelussa katsottiin tarpeelliseksi uudistaa myös vähäiselle käytölle jäänyttä, vuodesta 2017 alkaen käytössä ollutta sähköisen kiinteistövaihdannan järjestelmää. MK:n osittaisuudistusta koskevassa hallituksen esityksessä ei kuitenkaan annettu merkittäviä sähköisen kiinteistönkaupan kehittämistä koskevia muutosehdotuksia ja näin ollen merkittävämmät muutokset sähköiseen vaihdantaan tulevat mahdollisesti myöhemmin arvioitaviksi erikseen. Sinällään muutokset, jotka mahdollistaisivat sähköisen kiinteistövaihdannan käytön laajemmin myös ammattimaisten toimijoiden välisissä järjestelyissä, olisivat varmasti tervetulleita.
