Viimeaikaisen COVID-19-tartuntataudin seurauksena käytännössä kaikki maat, yhteisöt, yritykset ja yksityishenkilöt ovat olleet pakotettuja erityistoimiin viruksen leviämisen välttämiseksi tai vähintäänkin sen leviämisen hidastamiseksi. Suomen hallitus on linjannut useista lisätoimenpiteistä koronavirustilanteen hoitamiseksi ja asettanut yhteiskuntaan poikkeustilan, jonka seurauksena yhteiskunnan toimintoihin kohdistuu merkittäviä rajoitteita. Näistä rajoituksista aiheutuu epäsuotuisia taloudellisia seuraamuksia lähes kaikilla toimialoilla ja useimmat yritykset ovat alkaneet kärsiä maksuvaikeuksista. Erityisesti viihde-, ravintola ja vähittäismyyntialoilla, joiden kannattavuus perustuu riittäviin asiakasmääriin, on maksukyky heikentynyt vähintäänkin tilapäisesti.
Liikehuoneistojen vuokrasopimuksien osalta hallituksen viimeaikaisilla linjauksilla on olennainen merkitys vuokralaisten ja vuokranantajien asemaan. Tiloja on jouduttu sulkemaan tilapäisesti tai vaihtoehtoisesti niiden käyttöön on asetettu rajoituksia. Tällä hetkellä hallitus on muun muassa linjannut julkisia tiloja kuten kirjastoja, museoita ja uimahalleja suljettavaksi sekä rajoittanut julkisten kokoontumisten määrän 10 henkilöön. Tämän myötä erityisesti yksityiset elinkeinonharjoittajat ovat vaikeassa tilanteessa, sillä hallitus on antanut ainoastaan erinäisiä suosituksia liiketilojen aukipitämisen suhteen, mutta varsinaisia kieltoja sulkea tilat ei ole vielä asetettu lukuun ottamatta jäljempänä käsiteltävää hallituksen 24.3.2020 antamaa lakiehdotusta ravintoloiden sulkemisesta. Tämän takia osa yksityisistä elinkeinonharjoittajista pitää liikkeitään auki ja toiset sen sijaan ovat jo sulkeneet ovensa toistaiseksi koronavirustilanteen vuoksi säästääkseen työvoima- ja toimintakustannuksissa.
Vuokralaisen liiketoimintaan koskevat rajoitukset tai asiakasmäärien väheneminen ja siitä seuraava kaupankäyntiolosuhteiden heikkeneminen ei suoraan liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain (LHVL) nojalla oikeuta vuokralaista saamaan vapautusta vuokranmaksuvelvollisuudesta tai vuokranalennusta. Mikäli kuitenkin viranomaisen määräämien rajoitusten takia jokin vuokrasopimuksen ehto katsotaan kohtuuttomaksi, mahdollistaa LHVL 5 § sopimusehdon kohtuullistamisen. Tämän hetkiset koronaviruksesta aiheutuvat rajoitukset ovat voimassa tilapäisesti eikä näin ollen voida yksiselitteisesti ottaa kantaa siihen oikeuttavatko ne vuokran kohtuullistamiseen. On kuitenkin huomattava, että LHVL:n 25 §:n nojalla vuokralaisella on oikeus vaatia vuokranalennusta tuomioistuimessa. Kyseistä lain kohtaa on kuitenkin sovellettu tuomioistuimissa erittäin harvoin johtuen elinkeinonharjoittajien välisten sopimusten normaalia sitovammasta luonteesta. Oikeuskäytännössä elinkeinonharjoittajien välisiä sopimuksia ja niiden ehtoja on katsottu voitavan kohtuullistaa vain hyvin poikkeuksellisissa olosuhteissa. Vielä ei ole selvää, katsovatko tuomioistuimet koronaviruksen vaikutuksen riittäväksi perusteeksi poiketa periaatteesta, jonka mukaan elinkeinonharjoittajien väliset sopimukset ovat voimassa sovituin ehdoin ja ettei niiden ehtojen kohtuullistaminen ole lähtökohtaisesti mahdollista.
LHVL 21 §:n mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta vuokratilaa ei ole voitu käyttää vuokrasopimuksen mukaiseen tarkoitukseen. Kyseistä lakia säädettäessä tämän kohdan tarkoituksena oli ensisijaisesti puuttua tilanteeseen, joissa vuokratilojen käyttö on estynyt osapuolen laiminlyönnin tai vuokratilojen virheen takia. Tarkasteltaessa nykyisiä olosuhteita, kysymys siitä, voisiko kyseinen lain kohta tulla sovellettavaksi tilanteessa, jossa liiketilat joudutaan sulkemaan viranomaisten asettamien määräysten takia, on avoin tulkinnalle. Edelleen LHVL:n 54 §:ssä säädetään vuokrasuhteen päättymisestä tilanteessa, jossa viranomainen kieltää vuokralaista käyttämästä tiloja. On huomattava, että vain pysyvä vuokratilojen käytön kielto esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokratiloista löytyy asbestia, voisi oikeuttaa vuokralaisen vetoamaan edellä mainittuun lain kohtaan. Näin ollen tilapäiset kieltorajoitukset, joita koronaviruksen vaikutukset aiheuttavat, eivät merkitse LHVL:n 54 §:n mukaista tilannetta.
Tarkasteltaessa vuokranmaksuvelvollisuutta nykyisessä tilanteessa, osapuoli voi vedota force majeure -lausekkeeseen, mikäli vuokrasopimus sisältää sellaisen. Force majeurella tarkoitetaan poikkeuksellista ylivoimaista estettä, joka on osapuolen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella ja johon sopimusosapuoli ei ole kohtuudella voinut varautua, esimerkiksi sotatila tai viranomaisen toimi, joka estää sopimuksen mukaisen suorituksen. Lähtökohtaisesti suomalaisissa vuokrasopimuksissa ei ole varauduttu nyt käsillä oleviin poikkeuksellisiin tilanteisiin sisällyttämällä vuokrasopimuksiin force majeure-lausekkeita. Siitäkin huolimatta Suomen lain nojalla force majeureen voidaan kuitenkin vedota ilman sopimuskirjausta, koska kysymyksessä on yleinen sopimusoikeudellinen vastuunrajoitusperiaate. Toisaalta tällöin force majeuren soveltamisala on huomattavasti rajoitetumpi kuin tapauksissa, joissa force majeure koskeva lauseke on sisällytetty sopimukseen. Näin ollen osapuolten on sopimuksen tulkintaa ja kohtuullistamista harkitessaan ensin tarkistettava sopimuksen ehdot.
Toisaalta ylivoimaiseksi esteeksi katsottava tilanne voi olla käsillä silloin, kun viranomainen asettaa kiellon, jonka mukaan tietyt tilat, kuten ravintolat ja kauppakeskukset tulee sulkea. Tällöin vuokranantaja ei voi tarjota tiloja käytettäväksi eikä vuokralainen voi harjoittaa liiketoimintaansa vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla, jolloin rajoitus voi aiheuttaa vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämiselle ylivoimaisen esteen molempien osapuolten näkökulmasta. Mikäli vuokranantaja päättää sulkea liiketilan, kuten ravintolan tai kauppakeskuksen, omasta aloitteestaan ilman viranomaisen asettamaa kieltoa, on vuokralaisen liiketoiminnan harjoittaminen tiloissa estynyt. Tällöin kysymykseen voi tulla vuokranmaksuvelvollisuuden tilapäinen keskeyttäminen tai vuokra-alennus, josta vastaa vuokranantaja. Sen sijaan tilanne, jossa vuokralainen itse päättää sulkea liiketilansa koronaviruksen aiheuttaman epäsuotuisan toimintaolosuhteen vuoksi, ei pääsääntöisesti aiheuta force majeure -tilannetta. Vuokralaisen maksukyvyn tai sen liiketoiminnallisten olosuhteiden heikkeneminen eivät ole force majeuren kaltaisia tilanteita, jotka tekisivät vuokralaisen sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisestä mahdotonta. Esimerkiksi vuokralaisen kassavirtaan liittyvät ongelmat kuuluvat lähtökohtaisesti liiketoiminnallisiin riskeihin, mutta eivät force majeuren soveltamisalaan.
Suomen hallitus antoi tiistaina 24.3.2020 lakiehdotuksen, jonka nojalla ravitsemusalan liiketiloista ravintola-, pubi- ja kahvilakäytössä olevat tilat suljetaan asiakkailta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, ettei asiakkaat voi jäädä liiketilaan oleskelemaan, mutta tuotteita saa edelleen ostaa ulos esimerkiksi take away -annoksina kotiinkuljetuksina. Rajoitus ei koske työpaikkaruokaloita. Hallituksen mukaan rajoitus on väliaikainen ja on voimassa lähtökohtaisesti toukokuun loppuun saakka. Tavoitteena on, että lakimuutoksen ensimmäinen käsittely viedään eduskunnassa läpi keskiviikkona 25.3.2020.
Edellä esitetyn valossa on haastavaa antaa yksiselitteistä vastausta siihen, voisiko edellä mainittu viranomaisen toimenpide sulkea ravintolat olla ylivoimainen este, joka oikeuttaisi esimerkiksi vuokran kohtuullistamiseen tai sopimuksen sovitteluun. Yksi tapa lähestyä asiaa on tukeutua aiemmin mainittuun vuokranmaksun tilapäiseen keskeyttämiseen tai vuokranalennukseen. Toisaalta, koska liiketoiminta ei ole kokonaan estynyt ja myyntiä on edelleen mahdollista harjoittaa sekä rajoitukset ovat tilapäisiä, ei voida suoraan todeta, että tällaisen tilanteen aiheuttamat seuraukset oikeuttaisivat välittömästi vuokranalennukseen tai vuokranmaksun keskeyttämiseen. Käytännössä lakiehdotus pakottaa ravintolat muokkaamaan liiketoimintamallejaan siten, että ulosmyynti ja kotiinkuljetukset muodostavat tilapäisesti pääasiallisen kassavirran lähteen, sikäli kun yritykset päättävät jatkaa liiketoimintaansa rajoituksista huolimatta.
Lopuksi on vielä huomioitava, että ylivoimaiseen esteeseen vetoaminen on aina tapauskohtaisen arvion kohteena, ja sen tulee vaikuttaa osapuolen mahdollisuuksiin suoriutua vuokrasopimuksen mukaisista velvoitteistaan. On lisäksi huomioitava, ettei ylivoimaiseen esteeseen vetoaminen tarkoita kokonaan esimerkiksi vuokrasopimuksen mukaisen vuokranmaksuvelvollisuuden lakkaamista, vaan ainoastaan esimerkiksi oikeutta vaatia tilanteen vuoksi maksuaikaa vuokrille sekä luopumista viivästysseuraamuksista. Ylivoimainen este ei myöskään yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan lähtökohtaisesti oikeuta vuokralaista päättämään vuokrasuhdetta paitsi, jos vuokrasopimukseen sisältyy osapuolten oikeus irtisanoa sopimus esimerkiksi silloin, kun ylivoimainen este on kestänyt tietyn aikaa.
Kaiken kaikkiaan tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa olisi suositeltavinta neuvotella ja sopia sopimusosapuolien välillä tilanteen aiheuttamista haasteista vuokrasopimuksen täyttämisessä siten, että molempien osapuolien liiketoiminta voisi edelleen jatkua myös koronavirusepidemian päätyttyä.
Tämä artikkeli on julkaistu 25.3.2020. Koronavirusepidemian tilanne muuttuu jatkuvasti ja HPP:n juristit keskustelevat mielellään kaikista tilanteeseen liittyvistä kysymyksistä puhelimitse tai sähköpostitse arvioidakseen niiden potentiaalisia oikeudellisia vaikutuksia.
Osakas Jari Tuomala
+358 40 553 1010
jari.tuomala@hpp.fi
Osakas Leif Laitinen
+358 44 750 5610
leif.laitinen@hpp.fi
Associate Johanna Roine
