Rakennusten energiatehokkuus on moniulotteinen ja laaja konsepti. Innovaatiot ja teknologia mahdollistavat, että rakennukset tukevat talouden hiilijalanjäljen kokonaisvaltaista pienentämistä myös liikennesektorilla. Rakennusten energiatehokkuus tukee esimerkiksi liikenteessä tapahtuvia päästövähennyksiä, sillä rakennuksia voidaan hyödyntää sähköajoneuvojen lataamiseen tarvittavan infrastruktuurin kehittämisessä.
Ympäristöministeriö on antanut luonnoksen hallituksen esitykseksi liittyen sähköajoneuvojen lataukseen ja niiden latauspisteisiin. Ehdotettu laki on osa rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutoksen (2018/844) toimeenpanoa.
Luonnos hallituksen esitykseksi sisältää velvoitteita suunnitella ja rakentaa sähköajoneuvojen latauspisteitä ja latausvalmiuksia. Lailla velvoitettaisiin rakennuksen omistaja järjestämään asukkaalle mahdollisuus sähköauton latauspisteeseen ilman tarpeetonta viivytystä niissä tilanteissa, joissa latausvalmius olisi jo asennettu. Ehdotuksessa asetetaan minimivaatimukset latauspisteiden ja valmiuksien määrälle riippuen parkkipaikkojen kokonaismäärästä sekä siitä, onko kyseessä asuinrakennus vai ei.
Mikäli uudessa tai laajamittaisesti korjattavassa asuinrakennuksessa on yli neljä parkkipaikkaa, tulisi latausvalmius asentaa niin, että myöhemmin olisi mahdollista asentaa latauspiste jokaiseen parkkipaikkaan. Ei-asuinrakennukseen, jossa on yli kymmenen parkkipaikkaa, tulisi vastaavissa tilanteissa asentaa yksi latauspiste sekä latausvalmius niin, että latauspisteiden myöhempi asentaminen vähintään puoleen kaikista parkkipaikoista olisi mahdollista. Mikäli ei-asuinrakennuksessa on puolestaan yli 20 parkkipaikkaa, tulisi latauspisteitä asentaa yhden sijasta kymmeneen prosenttiin parkkipaikoista vastaavalla latausvalmiusedellytyksellä kuin kymmenen parkkipaikan ei-asuinrakennuksessa. Parkkitaloon, joka on tarkoitettu asuinrakennuksen pysäköinnin järjestämiseen, tulisi sen sijaan asentaa latausvalmius mahdollistaen myöhemmän latauspisteiden asentamisen jokaiseen parkkipaikkaan. Edellä mainitut velvoitteet tulisi ottaa huomioon maaliskuun 2021 jälkeen vireille pannussa rakennuslupahakemuksessa. Poikkeuksen tähän siirtymäaikaan muodostavat ne ei-asuinrakennukset, joissa on yli 20 parkkipaikkaa, joihin latauspiste tulee asentaa vähintään kymmeneen prosenttiin paikoista vuoteen 2025 mennessä.
Kuka maksaa, kuka päättää? Taloyhtiöiden haasteet vailla vastausta
Yksi keskeisistä kysymyksistä liittyen latauspisteiden ja -valmiuksien rakentamiseen on kustannuskysymys. Kenen hoidettavaksi kustannukset tulisivat? Asunto-osakeyhtiössä muutos olisi mahdollista toteuttaa kahdella tavalla. Ensimmäisen vaihtoehdon mukaan rakentamiskustannuksista vastaisivat vain ne osakkaat, jotka latauspisteen- tai valmiuden tarvitsisivat. Tämä voitaisiin toteuttaa esimerkiksi erillisten parkkipaikkaosakkeiden lunastamisen muodossa. Vaihtoehtoisesti hanke voitaisiin toteuttaa taloyhtiön hankkeena, jolloin kaikki osakkaat vastaisivat kustannuksista osana yhtiövastiketta. Lakiehdotus ei siis anna suoraa vastausta siihen, miten kustannukset tulisi jakaa asunto-osakeyhtiöissä, joissa on useampia osakkaita.
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) sellaisenaan ei sisällä säännöstä siitä, mitä palveluita asunto-osakeyhtiön tulisi tarjota tai sallia. Siten kysymystä sähköautojen latauspisteiden rakentamisesta ja sen kustannuksista arvioidaan lain yleisten yhdenvertaisuusperiaatetta, muutostöitä ja uudistuksia koskevien säännösten perusteella.
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:n mukaan yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä voidaan päättää vastikerahoitteisesti toteuttaa vain uudistuksia, jotka ovat laajakantoisia tai vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vain, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia, eli uudistukset ovat niin sanotusti tavanomaisia. Säännös suojaa osakkeenomistajia rajoittamalla enemmistön mahdollisuuksia ryhtyä kaikilta perittävillä vastikkeilla hankkeisiin, joita ei voida pitää tavanomaisina. Tavanomaisuusvaatimus on kuitenkin hankala arviointikriteeri, sillä se, mitä kulloinkin voidaan pitää tavanomaisena, on ajassa muuttuvaa. Vaikka sähköajonneuvoja ja niihin liittyvää infraa ei ehkä vielä pidetä yleisinä, sähköajoneuvojen latauspisteiden rakentaminen tulee epäilemättä olemaan asunto-osakeyhtiöiden tarjoama yleinen palvelu lähitulevaisuudessa. Tulevaisuuden moderneissa taloyhtiöissä tulee kiistämättä olla myös sähköajoneuvojen omistajia palvelevia ratkaisuja. Rajanveto tavanomaisuuden ja epätavallisen välillä ei kuitenkaan ole helppoa, eikä lakiehdotuskaan selvennä kysymystä.
Valtion avustusta latausinfrastruktuurin toteuttamiselle
Sähköautojen yleistymistä halutaan edistää tarjoamalla valtion avustusta tiettyihin latauspisteiden edellyttämiin sähköjärjestelmien muutoksiin. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) myöntää avustuksia sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamiseen. Avustusta voivat hakea asuinrakennuksen omistavat yhteisöt sekä niiden omistamat pysäköintiyhtiöt. Edellytyksenä avustuksen myöntämiselle on, että latausvalmius rakennetaan vähintään viidelle latauspisteelle. Avustettaviin kustannuksiin kuuluvat tarvekartoitus, hankesuunnittelu, sähköpääkeskukseen tarvittavat muutostyöt, sähköliittymän tyypin muutos, putkitukset ja kaapeloinnit sekä niihin liittyvät tavanomaiset maarakennustyöt. Myös latauslaitteiden hankintaan on mahdollista saada avustusta. Avustus on pääsääntöisesti 35% toteutuneista kustannuksista, kuitenkin enintään 90 000€. Lisäksi on hyvä huomata, että ns. tehokannusteen takia vuoden 2020 alusta avustuksen voi saada korotettuna 50 prosenttiin, jos vähintään puolella avustuksella toteutettavista latauspisteistä voi ladata vähintään 11 kW:n teholla. Hakemus tulee kuitenkin tehdä ennen kuin latausinfrastruktuuri on rakennettu ja hyväksytysti vastaanotettu.
Lausuntokierros keräsi runsaasti palautetta
Ehdotusta oli mahdollista kommentoida marraskuun 2019 alkuun saakka. Ehdotus saikin runsaasti lausuntoja niin yksityishenkilöiltä kuin elinkeinoelämältä. Suuri osa palautteesta oli torjuvaa ja suhtautuminen monilta osin kielteistä. Monet kannattivat ehdotuksen tausta-ajatusta liikenteen sähköistämisestä, mutta pitivät ehdotettuja keinoja ylimitoitettuina ja tarpeettomina. Onkin mahdollista ja melko todennäköistä, ettei laki tule voimaan ehdotetussa muodossaan, vaan sitä muutetaan runsaan palautteen perusteella. Nykyaikataulun mukaan tavoitteena on esitellä muutettu hallituksen esitys eduskunnalle viikolla 9/2020 ja lain on tarkoitus tulla voimaan 10.3.2020.
**
HPP seuraa aktiivisesti kiinteistömarkkinoiden muutosta ja näin toimimalla tarjoaa asiakkailleen ajantasaisimpaan tietoon perustuvaa neuvontaa sekä tuo esille tulevaisuuden mukanaan tuomia mahdollisuuksia kiinteistösektorilla toimiville asiakkailleen.
Tämä artikkeli on kolmas osa HPP:n Älykäs kiinteistö -artikkelisarjaa, jossa HPP:n kiinteistötiimin jäsenet jakavat ajatuksiaan kiinteistömarkkinan muutoksesta. Seuraavassa artikkelissa kuulemme osakas Leif Laitisen ja Associate Johanna Roineen ajatuksia kameravalvonnan sallittavuudesta asunto-osakeyhtiössä.
Leif Laitinen
Osakas
Minna Juhola
Senior Associate
