Vuodenvaihteessa tuli voimaan kiinteistöjen ulkomaalaisomistusta koskeva lainsäädäntökokonaisuus, jonka nojalla valtio voi puuttua sellaiseen kiinteistönomistukseen, joka vaarantaa Suomen kansallista turvallisuutta. Uuden lain voimaantulon myötä kaikkien osakeyhtiöiden, joiden osakkeista vähintään 10 % on EU:n tai Euroopan talousalueen ulkopuolisen toimijan omistuksessa, esimerkiksi Iso-Britanniassa tai Yhdysvalloissa, on hankittava lupa kiinteistön ostamiseen Suomessa. Muuttuneen lainsäädännön taustalla on vanhan sääntelyn riittämättömyys viranomaisen tarpeisiin muuttuneessa turvallisuustilanteessa.
Jatkossa vuoden 2020 alussa voimaan tullut laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019) edellyttää EU- ja Euroopan talousalueen ulkopuolisilta ostajilta lupaa Suomessa toteutettaviin kiinteistökauppoihin. Lain myötä viranomaisilla tulee olemaan parempi käsitys ulkomaalaisomistuksista ja sillä varmistetaan, että kaupan osapuolista saadaan riittävät ja ajantasaiset tiedot hyvissä ajoin. Lain soveltamisalan mukaisten ostajien on haettava lupaa joko ennen kiinteistön kaupantekoa tai kahden kuukauden kuluessa sen jälkeen. Lupaviranomaisena toimii puolustusministeriö, joka käsittelee lupahakemukset ja tekee päätökset lupien osalta Suomessa (Ahvenanmaata lukuun ottamatta). Lupaprosessilla ei pyritä hidastamaan tai hankaloittamaan ulkomaista kiinteistökauppaa Suomessa, mutta se antaa valtiolle tarvittaessa mahdollisuuden puuttua sellaiseen kiinteistöhankintaan, jonka voidaan katsoa vaarantavan kansallista turvallisuutta.
Lupa on haettava silloin, kun kiinteistön hankkii jokin seuraavista tahoista:
- Yksityishenkilö, jolla ei ole EU:n jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen (ETA) kuuluvan valtion kansalaisuutta.
- Yritys tai muun yhteisö, jonka kotipaikka on EU- ja ETA-alueen ulkopuolella.
- Yritys tai muu yhteisö, jonka kotipaikka on EU- tai ETA-alueella, mutta jossa 1 tai 2 -kohdassa mainitulla yksityishenkilöllä tai yhteisöllä on vähintään 10 % omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta yhteisössä.
Kiinteistön myyjän tai muun luovuttajan kotipaikka tai kansalaisuus ei vaikuta luvan tarpeeseen.
Luvanvaraisuus koskee kiinteistökauppoja, jotka vahvistetaan 1.1.2020 tai sen jälkeen. Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön, sen määräosan tai määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle. Luvan hakeminen ei koske asunto- tai kiinteistöyhtiöiden kauppoja, vuokraoikeuden siirtoa tai vuokrausta. Lupa on kiinteistökohtainen, ja puolustusministeriölle toimitettavassa lupahakemuksessa on ilmoitettava mm. kiinteistö, kaupan osapuolet sekä kiinteistön aiottu käyttötarkoitus. Puolustusministeriöltä on myös mahdollista pyytää ennakkotieto siitä, tarvitseeko lupa hakea.
Luvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei kaupasta aiheudu riskiä maanpuolustukselle, rajavalvonnalle tai huoltovarmuudelle. Huomionarvoista on, ettei kiinteistönkauppa peruunnu automaattisesti, vaikka lupa evättäisiin. Luvan myöntäminen tai epääminen ei itsessään vaikuta kiinteistökaupan syntymiseen tai lainhuudon myöntämiseen. Jos kiinteistökauppa on vahvistettu luvan epäämisestä huolimatta tai ennen kielteistä lupapäätöstä, ostaja on velvollinen myymään tai muutoin luovuttamaan kiinteistön edelleen vuoden kuluessa. Jos lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä, valtion on korvattava luovutuksensaajalle hankinnan takia syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset.
Vuoden 2020 alusta astui voimaan lisäksi laki valtion etuosto oikeudesta eräillä alueilla (469/2019), jonka mukaan valtiolla on etuosto-oikeus strategisten kohteiden välittömässä läheisyydessä tapahtuvissa kiinteistökaupoissa. Laki mahdollistaa puuttumisen kiinteistökauppaan ennen omistusoikeuden kirjaamista. Etuostolailla on mahdollista puuttua esimerkiksi tilanteisiin, joissa kiinteistön todelliset omistussuhteet on piilotettu keinotekoisin järjestelyin, eikä luvanvaraisuus siksi sovellu. Valtiolla on etuosto-oikeus ostajan kansallisuudesta riippumatta. Käytännössä laki koskee hyvin harvoja kauppoja, sillä soveltuakseen kiinteistön tulisi sijaita puolustusvoimien tai rajavartioston kohteiden määritellyillä suoja-alueilla. Mikäli valtio käyttää etuosto-oikeuttaan, tulee se ostajan sijaan kiinteistön saajaksi kauppakirjassa sovituilla ehdoilla. Puolustusministeriöltä on mahdollista pyytää ennakkotieto siitä, käyttääkö valtio etuosto-oikeuttaan.
Samaan aikaan edellä mainittujen kansallista turvallisuutta edistävien lakien kanssa astui voimaan laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi (468/2019). Laki mahdollistaa puuttumisen olemassa oleviin omistussuhteisiin. Lakia sovelletaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastukseen maanpuolustuksen, alueellisen koskemattomuuden, sisäisen turvallisuuden, valtion johtamisen, rajaturvallisuuden, rajavalvonnan, huoltovarmuuden, yhteiskunnan kannalta välttämättömän infrastruktuurin toiminnan varmistamisen tai muun näihin rinnastettavissa olevan yhteiskunnallisen edun turvaamiseksi. Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden korkeinta käypää hintaa vastaava täysi korvaus.
Kiinteistön lunastaminen olisi perusoikeuksiin voimakkaimmin puuttuvana keinona aina viimesijainen vaihtoehto suhteessa luvan epäämiseen ja etuostoon. Lunastuslaki on kuitenkin soveltamisalaltaan ja -perusteiltaan laajin, eli sitä on mahdollista soveltaa tilanteissa, joissa sen enempää luvan epääminen kuin etuostokaan ei ole mahdollinen. Lunastuslaki täydentää yllä kuvatun lainsäädäntökokonaisuuden sellaiseksi, että viranomaisilla on jatkossa mahdollisuus puuttua hyvin erilaisiin tilanteisiin.
Uuden lainsäädännön myötä kiinteän omaisuuden kaupoissa, joissa ostaja on EU:n tai Euroopan talousalueen ulkopuolinen toimija riippumatta yhtiön kotipaikasta, osapuolien tulee jatkossa huomioida uudet velvoitteet. Ostajan omistussuhteiden selvittäminen, mahdollisten ennakkotietojen hankkimiseen ja luvan hakemiseen liittyvät menettelyt sekä näihin kuluva aika tulee ottaa huomioon osana kauppaprosessia. Käytännössä uudet velvoitteet koskevat kuitenkin vähäistä osaa kaikista kiinteän omaisuuden kaupoista, sillä Euroopan unionin tai Euroopan talousalueen ulkopuolisten ostajien tekemiä kiinteistökauppoja tehdään arvion mukaan vuosittain enintään 500 kappaletta.
Jari Tuomala
Osakas
Johanna Roine
Associate
