Kiinteällä omaisuudella on erityinen asema Suomen esineoikeudessa, koska on olemassa kiinteistörekisteri ja muita rekistereitä, jotka sisältävät huomattavan määrän tietoa jokaisesta kiinteistöstä. Vaikka kiinteistöjen omistus ja luovutus on hyvin säänneltyä, kiinteistöyhtiöiden osakeomistukseen ei ole kohdistunut yhtä tiukkaa lainsäädäntöä. Tähän on tulossa muutos uuden sähköisen huoneistotietojärjestelmän myötä, joka koskee sekä asunto-osakeyhtiöitä että sellaisia keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009).
Paperiset osakekirjat jäävät historiaan
Asunto-osakeyhtiöt ovat 1. toukokuuta 2019 lähtien voineet siirtää osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle (jäljempänä ”MML”). Kaikkien 1. tammikuuta 2019 tai sen jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelot ovat automaattisesti sähköisiä, ja kaikkien ennen tätä perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on haettava osakeluettelon ylläpidon siirtoa ja saatettava se päätökseen vuoden 2022 loppuun mennessä. Näin ollen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelot digitalisoidaan täysin seuraavien vuosien aikana. Tästä seuraa, että myös osakkeenomistajien omistamat paperiset osakekirjat jäävät historiaan, sillä asunto-osakeyhtiön siirrettyä osakeluettelon ylläpidon, jokainen osakkeenomistaja voi hakea omistusoikeutensa rekisteröintiä ja paperisten osakekirjojen mitätöintiä.
Asunto-osakeyhtiössä, jossa on sähköinen osakeluettelo, on uuden osakkeenomistajan haettava omistuksen rekisteröintiä ja kaikkien paperisten osakekirjojen mitätöintiä kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, tai uuden asunnon tapauksessa kahden kuukauden kuluessa omistuksen siirtymisestä. Joka tapauksessa osakkeenomistajan on haettava omistuksen rekisteröintiä 10 vuoden kuluessa siitä, kun yhtiön osakeluettelon ylläpito on siirretty, jotta tämän oikeus osallistua yhtiökokouksiin säilyisi. Mikäli osakekirjan tai -kirjojen tiedot vastaavat sähköisen osakeluettelon tietoja, omistusoikeus rekisteröidään suoraan. Muutoin osakkeenomistajan on toimitettava muu selvitys omistusoikeudestaan, mikä käytännössä tarkoittaa hallituksen allekirjoittamaa asiakirjaa, jossa asunto-osakeyhtiö vahvistaa osakkeen omistuksen. Omistusoikeuden rekisteröinnin ja paperisten osakekirjojen mitätöinnin jälkeen uuden osakkeenomistajan tulee kaikissa myöhemmissä osakkeiden luovutuksissa hakea omistuksensa rekisteröintiä. Rekisteröinnin edellytyksenä on rekisteriin merkityn osakkeenomistajan suostumus tai muu selvitys saannosta.
Toistaiseksi osakeluetteloiden ylläpidon siirtoa ja osakkeenomistuksen rekisteröintiä koskevia hakemuksia käsittelee MML, joka ylläpitää uutta sähköistä huoneistotietojärjestelmää. Kehitteillä on sähköinen rajapintapalvelu, joka on erityisesti suunniteltu siirtoa varten, ja sen on tarkoitus korvata yllä mainittu rekisteröintiprosessi vuoden 2020 aikana. Hakemusten määrän ennustetaan olevan aluksi suuri ja siksi suositellaan sähköisen rajapintapalvelun käyttöönoton odottamista ennen siirron hakemista.
Digitalisaatio poistaa kirjalliset panttikirjat vuodenvaihteessa
Samaan aikaan kirjallisten panttikirjojen digitalisaatioprosessi on edennyt sen viimeiseen vaiheeseen, ja kirjalliset panttikirjat on pian täysin korvattu niiden sähköisillä vastineilla. Viime vuosien aikana on tapahtunut siirtyminen sähköisten panttikirjojen käyttöön. Tämä tarkoittaa, että sen jälkeen, kun kiinnitys ja pantinhaltija on rekisteröity lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, todisteeksi kiinnityksestä ei anneta kirjallista panttikirjaa, vaan vain MML:n päätös kiinnityksen vahvistamisesta. Sähköistä panttikirjaa ei voida luovuttaa fyysisesti, vaan kaikki luovutukset tulee tehdä joko MML:n ylläpitämän sähköisen palvelun kautta, tai tekemällä hakemuksen MML:lle. Tämä tulee ottaa huomioon kiinteistökaupoissa ja niitä koskevien asiakirjojen laadinnoissa eli panttikirjojen siirto tulee joko tehdä suoraan sähköisesti tai allekirjoittamalla ja toimittamalla pantin siirtämistä koskevat hakemukset täytäntöönpanotoimenpiteenä.
MML on 1. kesäkuuta 2017 lähtien antanut ainoastaan sähköisiä panttikirjoja ja 1. tammikuuta 2020 alkaen kirjallisia panttikirjoja ei voi enää käyttää velan vakuutena. Tämä koskee sekä uutta velkaa että jo olemassaolevaa velkaa. Koska kirjallisia panttikirjoja on edelleen kohtalaisen paljon, käytännössä on hyvin todennäköistä, että vuodenvaihteen lähestyessä MML vastaanottaa suuren määrän siirtohakemuksia, jolloin käsittelyajat voivat olla normaalia pidempiä.
Ottaen huomioon, että kiinteistöoikeus perinteisesti on luonteeltaan suhteellisen staattista ja lainsäädäntöä tyypillisesti muutetaan hitaasti ja vähitellen, nämä sähköiset järjestelmät on otettu käyttöön melko nopeasti. Samaan aikaan sähköiset järjestelmät sopivat hyvin Suomen kiinteistöoikeuteen, jossa jo ennalta on yksityiskohtaisia, hyvin ylläpidettyjä ja luotettavia rekistereitä, ja siten digitalisaatiolle on epäilemättä vielä tilaa tällä alalla.
*
HPP seuraa aktiivisesti kiinteistömarkkinoiden muutosta ja näin toimimalla tarjoaa asiakkailleen ajantasaisimpaan tietoon perustuvaa neuvontaa sekä tuo esille tulevaisuuden mukanaan tuomia mahdollisuuksia kiinteistösektorilla toimiville asiakkailleen.
*
Tämä artikkeli on toinen osa HPP:n Älykäs kiinteistö -artikkelisarjaa, jossa HPP:n kiinteistötiimin jäsenet jakavat ajatuksiaan kiinteistömarkkinan muutoksesta. Osakas Leif Laitinen, Senior Associate Minna Juhola ja Associate Trainee Johanna Heinonen kertovat artikkelisarjan seuraavassa julkaisussa tarkemmin sähköautojen latauspisteiden sääntelystä.
Leif Laitinen
Osakas
Oskari Kemppinen
Associate
